Rakennustekniset erimielisyydet ovat harvoin keskenään samanlaisia. Yhdessä kohteessa selvitetään ikkunoiden maalaustyön laatua, toisessa vesikatteen korjaustapaa ja kolmannessa parvekelasituksen tiiviyttä. Toimeksianto voi koskea yksittäistä rakennusosaa tai laajaa korjaushanketta, jossa eri osapuolten näkemykset ovat erkaantuneet toisistaan.
Olen laatinut HTT-tavarantarkastuksia ja asiantuntijalausuntoja muun muassa asunto-osakeyhtiöille, rakennusliikkeille, kiinteistönomistajille, isännöitsijöille, vakuutusyhtiöille sekä rakennushankkeiden muille osapuolille.
Tässä muutamia esimerkkejä viime vuosien toimeksiannoista. Riitatilanteisiin liittyvät kohde- ja osapuolitiedot esitetään soveltuvin osin anonymisoituina.
Vesikatteet ja kattorakenteet
Vesikattoihin liittyvissä toimeksiannoissa olen arvioinut muun muassa konesaumattujen ja lukkosaumattujen peltikatteiden toteutusta, kattopeltien liitoksia, jiirejä, räystäsratkaisuja, läpivientejä, kattoturvatuotteita, sadevesijärjestelmiä sekä vesikatteen maalaustöitä.
Eräässä kiinteistökauppariitaan liittyneessä asiantuntijalausunnossa keskeinen kysymys oli, millä laajuudella peltikatteen puutteet olisi ollut teknisesti perusteltua korjata. Arvioinnissa verrattiin paikalliskorjausta ja laajempaa vesikatteen uusimista.
Tehtävänä ei ollut ainoastaan tunnistaa virheitä, vaan selvittää korjaustapa, jolla rakenteen tekninen toimivuus olisi palautettu ilman rakennuksen tason heikentymistä tai tarpeetonta tasonparannusta. Tällainen arvio voi olla taloudellisesti merkittävä, jos osapuolten näkemykset tarvittavan korjauksen laajuudesta poikkeavat huomattavasti toisistaan.
Muita vesikattoihin liittyneitä tehtäviä ovat olleet esimerkiksi:
- vesikatteiden kuntoarviot
- peltikaton maalaustyön laadun arviointi
- kattoturvatuotteiden asennusten tarkastaminen
- sadevesijärjestelmien ja syöksytorvien tarkastaminen
- katon liittymien ja läpivientien tekninen arviointi
- vesikate- ja kattorakenteiden korjaustarpeen selvittäminen.
Ikkunat, julkisivut ja täydentävät rakenteet
Historiallisesti arvokkaassa kerrostalokohteessa HTT-tavarantarkastus kohdistui useisiin saman korjausurakan työsuorituksiin. Tarkastettavana olivat ikkunoiden huoltomaalaukset, vesikaton maalaus ja korjaukset, kattoturvatuotteet, julkisivukoristeet sekä sadevesijärjestelmien lämmityskaapelit.
Ikkunoiden osalta arvioitiin esimerkiksi puuosien lähtökuntoa, käytettyjen maalaustuotteiden soveltuvuutta, työn toteutustapaa ja valmista pintaa. Tarkastuksessa havaittua toteutusta verrattiin urakka-asiakirjoihin, suunnitelmiin, valmistajien ohjeisiin, RT-ohjeisiin sekä rakentamisen yleisiin laatuvaatimuksiin.
Julkisivuihin liittyvissä tehtävissä olen tarkastanut muun muassa:
- julkisivurappausten laatua ja tasaisuutta
- maalattujen julkisivupintojen toteutusta
- ikkunoiden ja julkisivujen liittymiä
- julkisivukoristeiden viimeistelyä
- parvekekaiteita ja lasituksia
- ovien, porttien ja muiden täydentävien rakennusosien asennuksia.
Parvekkeet ja lasirakenteet
Parvekerakenteisiin liittyvissä toimeksiannoissa tarkastuksen kohteena ovat olleet esimerkiksi kaidelasit, lasielementit, tiivisteet, laminoinnit sekä rakenteiden liittymät.
Yhdessä asunto-osakeyhtiössä havaintoja tehtiin parvekelasien laminoinnin paikallisesta irtoamisesta sekä tiivistenauhojen pysyvyydestä. Toisessa korkean asuinrakennuksen toimeksiannossa arvioitiin parveke- ja lasielementtien tiiviyttä sekä sääolosuhteissa esiintyneitä haittoja.
Näissä tehtävissä on tärkeää erottaa toisistaan esteettinen poikkeama, tekninen puute ja rakenteen toimintaan vaikuttava virhe. Kaikki näkyvät poikkeamat eivät ole keskenään samanarvoisia, vaan niiden merkitys tulee arvioida tapauskohtaisesti.
Lattiat ja pintarakenteet
Pintarakenteisiin liittyneet toimeksiannot ovat koskeneet muun muassa parketteja, laminaatteja, tekstiilimattoja sekä maalattuja sisäpintoja.
Parkettien tarkastuksissa arvioitavana ovat olleet esimerkiksi:
- lautojen väliset hammastukset ja raot
- parketin pintasäleen irtoaminen
- liimauksen onnistuminen
- kittausten ja viimeistelyn laatu
- vaurion laajuus ja korjaustarve.
Hotellikohteessa toimeksianto kohdistui lattiapäällysteiden laatuun ja valmiin pinnan arviointiin. Maalattujen sisäpintojen tarkastuksissa olen puolestaan arvioinut pintojen tasaisuutta, peittävyyttä, yhdenmukaisuutta ja valmiin työn vastaavuutta sovittuun laatutasoon.
Laajat rakennushankkeet ja asiantuntijalausunnot
Asiantuntijalausunto voi koskea myös yksittäistä rakennusosaa laajempaa tapahtumaketjua. Eräässä laajassa korjausrakennushankkeessa arvioitiin urakkasuorituksen valmiusastetta, toteutuksen laatua sekä hankkeen aikatauluun vaikuttaneita tekijöitä.
Asiakirja-aineiston perusteella tarkasteltiin muun muassa:
- suunnitelmien valmiutta ja muuttumista
- työvaiheiden keskinäisiä riippuvuuksia
- muiden urakoitsijoiden keskeneräisiä töitä
- päätöksenteon ja ohjeiden viivästymistä
- työmaan dokumentointia
- urakoiden yhteensovittamista
- havaittujen ongelmien vaikutusta työn etenemiseen.
Tällaisessa toimeksiannossa pelkkä kohdekäynti ei riitä. Teknisten havaintojen lisäksi on tarkastettava sopimusasiakirjoja, suunnitelmia, pöytäkirjoja, työmaadokumentaatiota ja osapuolten välistä kirjeenvaihtoa. Tavoitteena on muodostaa perusteltu kokonaiskuva siitä, mitkä tekijät ovat vaikuttaneet hankkeen kulkuun.
Asiakkaita ja toimeksiantajia
Asiakkaitani ja toimeksiantajiani ovat olleet muun muassa:
- SRV Rakennus Oy
- Rakennus Grahn Oy
- Kiinteistötahkola
- Taitokaari Oy
- Kontu Oy
- Gapcon Oy
- Etelän Rappaus Oy
- Kuutiotalo Oy
- LähiTapiola
- Asunto Oy Klaukkalan Tähti
- Asunto Oy Sundsbergin Villat
- Työväen Asunto Oy Tarmo
- Asunto Oy Espoon Päivätär
- Asunto Oy Espoon Amos
- Kiinteistö Oy Porvoon Kirkkotori 3.
Toimeksiantojen tilaajina ovat toimineet niin asunto-osakeyhtiöt, rakennusliikkeet, urakoitsijat, kiinteistönomistajat kuin muut rakennushankkeiden osapuolet. Asiantuntijan tehtävä ja rooli määritellään aina toimeksiannon lähtökohdan ja käyttötarkoituksen perusteella.
Jokainen toimeksianto alkaa oikean kysymyksen määrittelystä
Onnistuneen tarkastuksen tai asiantuntijalausunnon lähtökohtana on selkeästi määritelty kysymys. Ennen työn aloittamista on ratkaistava, tarvitaanko tilanteeseen puolueeton HTT-tavarantarkastus vai tilaajan päätöksentekoa tukeva, korjaustapoihin ja jatkotoimenpiteisiin vahvemmin kantaa ottava asiantuntijalausunto.
Teen HTT-tavarantarkastuksia ensisijaisesti Uudenmaan alueella vesikattorakenteisiin, julkisivurakenteisiin, pintarakenteisiin ja täydentäviin rakenteisiin liittyvissä toimeksiannoissa. Asiantuntijalausuntoja laadin laajemmin rakennusteknisistä kysymyksistä ja korjausrakentamisen ongelmatilanteista.
Tarvitsetko puolueettoman tarkastuksen tai rakennusteknisen asiantuntijalausunnon? Ota yhteyttä ja kuvaile tilanne lyhyesti. Arvioidaan yhdessä toimeksiantoon soveltuva etenemistapa.